今年1月，国务院出台《关于促进节约集约用地的通知》，规定未来住宅用地出让合同将规定最低容积率，明确单位面积内所建住宅的套数和套型，这将使通过调低容积率将住宅变为别墅的企图成为泡影。该政策出台后，北京市近日发布建设用地标准，将别墅的最低容积率限定在0.6，对容积率低于0.6的报批项目进行了严格的限批和禁批，让原本后期规划继续做独栋别墅开发的开发商不得不改变策略。估计，今后市场上高容积率的产品将会增多，多种产品类型混合的社区将更多地进入市场。如此一来，纯别墅社区将成为未来市场中的稀缺产品。

　　经历了2007年的井喷之后，2008年北京别墅市场的成交量开始回落。据有关机构统计，截至今年5月20日，北京别墅市场的新增供应量为48.9万平方米，而2007年前5个月该数据却仅为37万平方米，别墅市场的新增供应量同比上涨了32.2%。然而，别墅市场同期的销售走势却呈现出逐月回落的趋势。2007年前5个月北京别墅销售2071套，而2008年前5个月的销售套数为912套，同比下降了60%。从新增供应量总体情况分析，顺义中央别墅区综合需求量依然是市场主流，远郊别墅区市场份额显著上升。从市场供应类型看，类别墅产品出现集中放量势头，这也是政策限制调控的结果。

　　进入5月后，别墅销售开始呈小幅上涨势头，截至5月26日，当月共销售281套，销售金额17.1亿元，相比4月分别上涨了15%和50%。从销售套型上看，独栋类产品销售呈上升态势，改变了4月类别墅产品占据市场主导的局面。作为居住类产品的终极形态，独栋别墅的市场追捧度依然不减，尤其在别墅项目土地不再继续供应的市场，因为稀缺成为大热卖点。但理智的买家更倾心于综合性价比高、环境规划宜人的产品，而并非一味求大。

　　在5月别墅销售金额排行榜上可以看出，榜单前几位的项目，均具有社区环境营造、建筑形态设计、庭院园林布局等方面的综合优势。首位的是5月17日开盘的龙湾和院，项目传递出中国传统庭院的意境，简约舒适的户内布局，结合成熟的社区环境，创下了1.75亿元的销售佳绩；排行第二的润泽庄园1.4亿元的销售成绩也很可观，作为距离城市最近、又属居住稀缺区域的“城市别墅”，已推出三期新品的超大规模的润泽庄园的市场价值有目共睹；君山国际高尔夫别墅，凭藉18洞高尔夫球场景观及良好的产品规划，以销售金额0.77亿元的不俗成绩，成为京城密云区域新兴别墅区的典范之作。

　　身处“国奥核心区”的润泽庄园，凭藉先天的区位优势和总建筑面积超过14万平方米的规划面积，以及在规划设计、建筑形态、园林设计、内部空间创新等诸多层面的诠释，带给润泽庄园乐观的销售局面。产品设计“叠拼联排化、联排双拼化、双拼独栋化”的理念，单体以两层产品为主，加之大面宽、短进深的设计手法，给项目加了不少分数。

　　位于具有国际氛围的温榆河高端别墅区内的龙湾别墅，坚持原创探索，将中国传统院落精髓与现代大宅理念结合，成就温榆河上游的经典之作。通过对建筑的创新和对细节的考究，每一面墙、每一个建筑表情、每一种户型设计，无不蕴涵着温暖的设计初衷。从原创精粹独栋的亮相到如今的和院，龙湾别墅已成功推出四期，均受到专业人士和客户的追捧。

　　由于土地资源的限制和市场需求量近年来的释放，传统别墅集中供应区域原有存量得到一定消化，别墅项目开始向土地供应相对宽松、自然山水环境更优美的远郊区转移。作为密云区域新兴别墅区代表的君山国际高尔夫别墅，占尽密云区域净水、净土、净气、无公害的优势，成为人们休闲度假第二居所的选择。

　　采访中，不少开发商表示，北京房地产市场上“不用吆喝就卖房”的黄金时代已经终结。随着市场的继续放量，开发商、项目之间的竞争在今年下半年将会达到白热化。在此市场环境下，房地产市场将重新回到营销时代。然而，新阶段的营销时代，不仅需要有效、创新的营销手段，更需要项目自身高性价比的支撑。